Теперь разберем забавную схему обмана риэлтора (плательщика ренты), в которой специалиста по сделкам с недвижимостью обманул обыкновенный пенсионер,  создав у себя видимость серьезного заболевания. Риэлтор поверил в незавидные перспективы получателя ренты и согласился на высокие ежемесячные платежи, о чем в дальнейшем сильно пожалел.

Последовательность действий следующая:

Пенсионер связывается с очередным «центром помощи пенсионерам» и прикидывается простаком, который что-то слышал о договорах ренты, но подробностей не знает. Пенсионер говорит о том, что ему на праве собственности принадлежит квартира, живет он один, дети и внуки его совсем забыли и не заботятся о нем.После просмотра документов все сказанное пенсионером подтверждается. Его квартира не содержит записей об обременениях, и кроме самого дедушки в ней никто не зарегистрирован. Пенсионер соглашается на заключение договора ренты, но ставит условие: он хочет получить единовременную выплату в размере полумиллиона рублей. Плательщика ренты такие условия устроили, так как он посчитал, что жилье все равно обходится недорого.

При подписании договора в нотариальной конторе пенсионер получает оговоренную сумму. Далее, так как по сделке переходят права на недвижимое имущество, стороны должны явиться в Регистрационную службу и сдать документы для регистрации договора ренты и перехода права собственности.

Здесь начинаются варианты.

В одних случаях пенсионер вообще отказывался ехать в Росреестр, ссылаясь на скверное самочувствие. В других случаях получатель ренты совместно с плательщиком ренты подписывал заявление в Росреестре, но после этого уже самостоятельно обращался к регистратору с заявлением о прекращении регистрации договора. Во всех случаях итог был одинаков: плательщик ренты, передав деньги, оставался с нотариально удостоверенным и подписанным, но при этом не зарегистрированным договором ренты.

В большинстве случаев плательщики ренты в таких ситуациях удивлялись, но совершенно не были склонны считать возникшую ситуацию безвыходной. Ведь, как правило, в рентные отношения вступают риэлторы, которым хорошо известны предусмотренные законом способы защиты гражданских прав. Они знают, что весьма распространена в судах практика применения п. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой, «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Чаще всего указанная норма применяется к договорам купли-продажи недвижимости. Иногда в основании исковых требований приводится весьма схожая по тексту ст. 551 ГК РФ. В результате, если в ходе процесса доказано, что продавец квартиры или дома, получив от покупателя деньги и подписав договор, отказывается явиться на государственную регистрацию сделки, суд по требованию покупателя выносит решение о государственной регистрации договора. Таким образом, обманутые плательщики ренты обоснованно полагали, что их проблема может быть решена аналогичным способом (понуждение к регистрации договора через суд).

На этой стадии потерпевших ожидал крайне неприятный сюрприз. Дело в том, что 23 июня 2009 г. Верховный суд России вынес определение N 5-В09-51, согласно которому в описанной ситуации с незарегистрированным договором ренты потерпевшей стороне в иске следует... отказать.

Мотивировка, примененная Верховным судом, такова: «В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда

предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным». В итоге, пенсионеры, получив единовременное исполнение от плательщиков ренты, отказываются от действий по регистрации договоров ренты и в 100% случаев выигрывают судебные процессы, в которых их пытаются понудить к регистрации сделки. Пенсионеры-махинаторы не только присваивают полученные деньги, но и сохраняют свою собственность. Более того, уже известны случаи, когда пенсионеры раз за разом совершали мошеннические действия, обманывая все новых плательщиков ренты, предлагая им последовательно одну и ту же квартиру.

Впрочем, не приходится удивляться, особенно если учесть, что данный «бизнес» не требует от стариков-разбойников абсолютно никаких вложений. По сути, для пенсионеров не наступает никаких значительных негативных последствий и тогда, когда суд выносит решение, обязывающее возвратить полученные деньги. Согласно ст. 99 ФЗ «Об исполнительном производстве» у дедушки или бабушки в счет возврата полученных средств будет изыматься лишь до 50% дохода (пенсии), даже по нескольким исполнительным листам. Учитывая размеры российских пенсий, у потерпевшего нет никаких шансов вернуть свои деньги. Взыскатель сможет лишь наблюдать, как у детей и внуков пенсионера будет появляться новое имущество, приобретенное на его средства.

Таким образом, любому желающему заключить с пенсионером договор ренты нужно всячески избегать производства оплаты по договору до его регистрации. Кроме того, желательно удостовериться, что в отношении пенсионера не ведутся исполнительные производства. Сделать это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (при наличии личных данных потенциального получателя ренты).

Исходя из данных судебной практики, собранной из разных регионов России, описанное мошенничество в настоящее время не является редкостью, и для любого потенциального плательщика ренты существует весьма реальная угроза потери денег.

По материалам семинара, кандидата юридических наук Граната М. А. "МОШЕННИЧЕСТВА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ . Обзор за 2011 г."