На вопросы журнала «Недвижимость & цены», связанные с новыми правилами налогообложения, отвечает начальник отдела продаж и развития ООО «Фирмы «Ажур-Аудит» Александр Немыкин.

— Сумма налогового вычета для покупателей жилья увеличена с 1 января 2009 г. Сможет ли на нее рассчитывать тот, кто приобрел квартиру в прошлом году, но пока не оформил право собственности? Изменилось ли что-нибудь для продавцов жилья?

— Налоговым имущественным вычетом в размере 2 млн руб. могут воспользоваться те граждане, у которых договор купли-продажи и свидетельство на право собственности оформлены после 1 января 2008 г. и указанная в договоре сумма покупки составляет 2 млн руб. и более. Фактически покупателю возвращается 13% от указанной суммы, то есть 260 тыс. руб.

Спорная категория — те, кто приобрел жилье по инвестиционным договорам и произвел по ним расчет до 2008 г., а свидетельство о собственности получит или уже получил после 1 января 2008 г.

Кроме того, претендовать на имущественный вычет по новым правилам смогут те покупатели, которые заплатили за жилье, но право вычета до настоящего времени не использовали.

Налоговый вычет по продаже имущества, находящегося в собственности менее трех лет, остался без изменений и возвращается с суммы 1 млн руб. С учетом того, что некоторые продавцы указывали в договоре купли-продажи вместо реальной стоимости объекта цену в 1 млн руб., можно с сожалением констатировать, что большинство покупателей по таким сделкам не смогут применить право получения налогового имущественного вычета с новой суммы — в 2 млн руб. Им удастся вернуть 13% только с суммы, указанной в договоре.

— Кто из супругов получит налоговый вычет, если квартира оформлена в совместную собственность?

— При совместной собственности налоговый имущественный вычет предоставляется на основании заявления собственников. Они могут указать доли, в которых будут получать вычет по данному объекту.

Мы рекомендуем обсудить этот вопрос заранее, на этапе согласования покупки жилья. Лучше передать право получения налогового имущественного вычета по факту приобретения жилья одному супругу, чтобы сохранить за вторым возможность в будущем получить вычет по другой сделке. Важный момент: в заявлении не следует писать, что один супруг отказывается от получения вычета в пользу другого, так как ИФНС впоследствии посчитает такой отказ уже использованным правом.

— Можно ли вернуть налог при покупке квартиры в новостройке? Что для этого нужно?

— С новостройками вопрос очень сложный из-за повсеместного использования серых схем продажи. Так, налоговый имущественный вычет не предоставляется по предварительным и вексельным договорам, поэтому в каждом индивидуальном случае необходима экспертиза документов. Обязательным условием является признание объекта жилым (то есть построенным и сданным в эксплуатацию), подтверждением чему может служить акт о передаче квартиры.

Получить имущественный налоговый вычет на покупку жилья в новом доме могут те граждане, у которых на руках имеется: договор с застройщиком (инвестиционный или переуступки права), по которому произведены расчеты; документы, подтверждающие данные расчеты; акт о передаче квартиры. Свидетельство о праве собственности на жилье при этом необязательно.

— Изменятся ли правила получения налоговых вычетов для ипотечных заемщиков? Особенно для тех, кто захочет перевести валютный кредит в рублевый?

— После получения налогового имущественного вычета по факту приобретения жилья налогоплательщик подает документы на оформление вычета по процентам целевого или ипотечного кредита. Кредитный договор оценивает Инспекция Федеральной налоговой службы (ИФНС). В случае если в договоре указано, что только часть полученных средств идет на покупку жилья, а остальное — на другие цели (например, на приобретение земли или ремонт купленной квартиры), ИФНС требует дополнительный расчет банка — именно по тем процентам, которые рассчитываются с суммы, использованной для приобретения жилья. На практике банки таких документов пока не предоставляют. В настоящее время ряд кредитных учреждений вводит новую услугу по переводу кредитов в рубли, поскольку основная часть заемщиков, взявших ипотечные кредиты в валюте, испытывает большую нагрузку на свой бюджет в связи с ростом курса доллара и евро, что приводит к просрочке и неуплате платежей.

По сути, такая услуга влечет за собой изменение кредитного договора: когда заемщик меняет старый кредит на новый, то он теряет право применить налоговый имущественный вычет по процентам нового кредита. На сегодняшний день только несколько банков вводят такую услугу без переоформления договорных отношений, то есть когда на основании дополнительного соглашения по существующему кредитному договору заемщики меняют валюту и платежи по старому кредиту, сохраняя право получения налогового имущественного вычета по процентам кредита.

Источник: Недвижимость & цены